Что делать после покупки квартиры или дома в Польше
Памятка для иностранцев: от нотариального акта до регистрации по адресу (meldunek), налогов и коммунальных услуг
После покупки
После покупки недвижимости в Польше
Чек-лист после нотариального акта: налог PCC, запись в KW, регистрация по адресу, переписка коммунальных услуг и квартплата — без пропущенных сроков.
Акт у нотариуса — не финал сделки
После подписания нотариального акта у вас есть ключи, но юридически важны ещё запись в земельную книгу (KW), уплата PCC в срок 14 дней, переписка коммунальных услуг и регистрация по адресу (meldunek). Пропуск шага даёт штрафы, долги предыдущего владельца или отказ банка в обслуживании. Ниже — порядок, который мы проходим с клиентами в Познани после каждой сделки.
Сопровождение после сделки
Часть шагов делает нотариус и суд (внесение записи в KW), часть — вы сами (налоговая инспекция, управление гмины, поставщики электричества и газа). Я напоминаю сроки, проверяю, что в KW нет старых обременений, и подсказываю, куда идти с переводом документов. Подробнее о налогах — на странице налоги и сборы, о документах до сделки — в разделе документы.
Чек-лист по срокам
Первые недели после акта: порядок действий
Сроки ориентировочные: при ипотеке часть шагов делает банк параллельно с нотариусом. Уточняйте даты в протоколе передачи квартиры и в договоре купли-продажи.
День акта: ключи и протокол передачи
На подписание нотариального акта приходите с паспортом и номером PESEL (если есть). Подпишите протокол передачи квартиры: показания счётчиков воды и отопления, состояние жилья, комплект ключей. Сфотографируйте счётчики — это основа для переписки коммунальных услуг на ваше имя. Если в договоре остался задаток на эскроу-счёте нотариуса, он перечисляет его продавцу после внесения записи о праве собственности.
01
PCC — 14 календарных дней
На вторичном рынке покупатель платит налог на гражданско-правовые сделки (PCC) — 2% от цены по акту. Подайте декларацию PCC-3 в налоговую инспекцию по адресу объекта или через портал e-Urząd Skarbowy. За просрочку начисляются пени. Освобождение от PCC возможно при покупке первого жилья (единственное помещение, не было другой недвижимости 5 лет) — условия разбираем заранее в разделе <a href="/dlya-inostrantsev/nalogi/">«Налоги и сборы»</a>.
02
Запись в земельную книгу (KW)
Нотариус подаёт заявление о внесении записи о собственности в районный суд. Обычно 2–6 недель, в Познани часто быстрее. Пока запись не внесена, в KW ещё указан продавец. После регистрации закажите актуальную выписку из KW (электронную на ekw.gov.pl) — она нужна банку, органам власти и управляющему домом. При ипотеке банк одновременно вносит запись об ипотеке.
03
Регистрация по адресу (meldunek)
Собственник оформляет постоянную регистрацию (meldunek) в управлении гмины (в Познани — в управлении района). Нужны: паспорт, нотариальный акт, заявление о регистрации, иногда PESEL. Meldunek нужен для продления карты пребывания, записи детей в школу и части банковских услуг. Это не то же самое, что запись в KW, но без регистрации в Польше вы формально «не привязаны» к адресу.
04
Коммунальные услуги и квартплата
Перепишите договор с поставщиком электричества (часто Tauron, Enea), газа и водоканала. В домах с жилищным сообществом (wspólnota) или кооперативом (spółdzielnia) сдайте копию акта в правление — сменят владельца в системе и выставят квартплату (czynsz) на ваше имя. Проверьте, нет ли долгов предыдущего владельца: попросите управляющего письменно подтвердить отсутствие задолженности.
05
Страхование и налог на недвижимость
Страховка квартиры (пожар, залив) законом не обязательна, но разумна; при ипотеке банк часто требует полис. Налог на недвижимость платится ежегодно — расчёт присылает управление гмины после того, как вы появитесь в их реестре как собственник. Сообщите банку новый адрес и приложите выписку из KW для выдачи очередного транша кредита, если он был предусмотрен.
06
Есть вопросы?
Получите ответы от эксперта по недвижимости в Познани
Проверка после сделки
Земельная книга (KW) и право собственности
KW — публичный реестр: кто владелец, есть ли ипотека, сервитуты и претензии. После покупки сверяем, что запись совпадает с нотариальным актом.
Актуальная выписка из KW
Скачайте на ekw.gov.pl или получите в суде. В разделе II должны быть указаны вы — имя, фамилия, номер PESEL или паспорт. Если через месяц после акта всё ещё виден предыдущий владелец — уточните у нотариуса статус заявления о внесении записи.
Обременения и ипотека
В разделе IV — записи об ипотеке банка, если брали кредит. Ипотека продавца должна быть снята до или в ходе вашей сделки — это проверяли до акта, но после внесения записи смотрим ещё раз. Исковые требования об исполнении встречаются редко, но критичны.
Кооперативное право собственности
В старых домах в KW может быть запись о кооперативном праве на квартиру, а не о полной собственности. Тогда отдельно оформляют урегулирование правового статуса — уточняйте до акта; после покупки храните документы кооператива.
Копии для банка и органов
Сделайте 2–3 копии выписки из KW: для банка (разблокировка средств с депозита), для страховщика и для личного архива. Электронного PDF обычно достаточно.
Сроки и ответственность покупателя
Налоги и платежи после покупки
Краткая сводка, не замена консультации в налоговой инспекции. Детали и льготы — в разделе налогов.
PCC 2% — главный платёж первых двух недель
Считается от цены по нотариальному акту. Платит покупатель. Сохраните подтверждение перевода — может понадобиться при продлении пребывания или в банке. НДС 8% или 23% — только у застройщика при первой продаже квартиры, не на вторичном рынке.
Налог на недвижимость
Гмина выставляет решение ежегодно (квартира в Познани — ставки зависят от площади и назначения). Первый раз часто приходит на следующий год после покупки. Если не получили — можно заявить о приобретении в управлении гмины.
Нотариальные и судебные сборы
Нотариальный тариф и судебные сборы за внесение записи обычно оплачены при подписании акта или сразу после. Храните квитанции: они входят в стоимость приобретения при перепродаже для расчёта налога на прибыль (если применимо).
Квартплата и коммунальные — не налог, но обязательны
Взнос в жилищное сообщество (wspólnota) или кооператив (spółdzielnia) — ежемесячно, отдельно электричество и вода по счётчикам. Заложите в бюджет 800–1500+ PLN для типовой студии в Познани в зависимости от метража и сезона отопления.
Практические шаги
Быт: регистрация, коммунальные услуги, дом
После юридических формальностей — повседневное владение: адрес, счета, взаимодействие с управляющим домом.
Постоянная и временная регистрация
Собственник оформляет meldunek na stałe (постоянный). Арендаторы — временный meldunek с вашим письменным согласием. Без регистрации сложнее продлить карту пребывания и записать ребёнка в школу.
Электричество, газ, интернет
Часто через сайт поставщика или лично с кодами точки учёта (PPE/PPG) из протокола передачи. Прежний владелец должен закрыть договор — иначе начисления идут на него. Интернет: проверьте, есть ли оптоволокно в здании (часто договор с INEA, Orange, Play).
Жилищное сообщество и ремонты
Управляющий проводит собрание собственников; у вас есть голос по ремонтному фонду. Уточните план работ — иногда взносы на лифт или утепление идут годами. Протокол приёма-передачи защищает от претензий «до покупки».
Гараж, кладовка, машиноместо
Если покупали отдельно — отдельная запись в KW или договор пользования. Передайте ключи и проверьте, включён ли гараж в квартплату, чтобы не платить дважды.
Чего избегать
Типичные ошибки после покупки
По опыту сделок с иностранцами в 2019–2025 годах — самые частые просрочки и недопонимания.
Пропуск срока PCC
14 дней проходят быстро, если вы в отъезде. Поставьте напоминание в день подписания акта. Пени по PCC обычно невелики, но вопросы налоговой инспекции задерживают другие дела.
Не переписать коммунальные услуги на себя
Платите за квартиру, а счета за электричество остаются на продавце — потом спор и отключение. Сразу после протокола передачи звоните поставщику.
Игнорировать долги ТСЖ/кооператива
Редко, но бывает: задолженности предыдущего владельца переходят в споры. До акта запрашивайте справку об отсутствии долгов; после — контролируйте первые три счёта.
Путать meldunek и собственность
KW подтверждает право собственности, meldunek — где вы зарегистрированы по адресу. Для полноценной жизни в Польше как резиденту нужны оба.
00+
Лет опыта
О нас
Больше о нас
Помогаем вам в достижении ваших целей
Прозрачность,юридическая безопасность и гарантированный результат для каждого клиента.
Прозрачность
Опытный консультант
Команда экспертов
Звоните
+48 732 533 481
Доверие и гарантии
Деятельность риелтора застрахована
Языки общения:
- Русский
- Белорусский
- Польский
- Украинский
- Английский
- Итальянский
Лицензированный риелтор (№31933)
00+
Более 5 лет опыта
О Риелторе
О Марине Бугук
Юридическая безопасность
Работаю в команде с юристами по недвижимости и нотариусом. Гарантируем юридическую чистоту.
Эффективность и скорость
Работаю энергично и максимально сосредоточенно — благодаря этому вы экономите время и получаете результат без задержек.
Профессиональное сопровождение
Легко выстраиваю контакт и с продавцами, и с покупателями. Переговоры проходят спокойно, эффективно.
Ответственность за результат
Беру на себя весь процесс: от подготовки до передачи ключей. Чётко веду сделку и довожу её до безопасного и выгодного результата.
Мобильность и удобство
Организую выезды на презентации и просмотры быстро и в удобное для вас время. Забираю на своём авто — вам не нужно думать о маршрутах и логистике.
Что говорят наши клиенты
Отзывы клиентов
Нам никак не удавалось найти квартиру самостоятельно. Марина – наша фея-спасительница! Такой оперативности в работе я еще не видела. Учла все наши пожелания, общение всегда было приятным. Квартира шикарная и за отличную цену. ЗА ПОКУПКОЙ ЖИЛЬЯ ТОЛЬКО К ВАМ!
Мария
Покупатель недвижимости, Познань
Вопрос решился быстро! Марина нашла квартиру точно по моим запросам и критериям – именно то, что нужно. Сделку провели корректно. Остались самые лучшие впечатления от общения с очаровательным человеком. Буду рекомендовать!
Оксана
Покупатель недвижимости, Познань
Очень приятный, коммуникабельный специалист. Нашла нам хорошую квартиру с огородиком. В Польше сейчас очень тяжело найти подходящую квартиру, но Марина справилась с этой задачей на 100%. Мы очень довольны!
Мария
Покупатель недвижимости, Познань
С первой минуты видно – профессионал! Заинтересована в том, чтобы клиент нашел свою квартиру. Уточняет все детали, сразу присылает целый каталог на выбор. Помогает с договором, организует встречу и подписание. Буду всем рекомендовать!
Алексей
Покупатель недвижимости, Познань
Сын поступил в университет, но общежития не было. Благодаря Марине удалось избежать фиктивного договора и найти классную кавалерку с мебелью Икея. Марина проявила терпение и добросовестность на всех этапах поиска.
Елена
Арендатор, Познань
Все было выполнено быстро и в заданные сроки. Марина – профессионал своего дела и просто приятная женщина. Однозначно буду рекомендовать!
Влад
Арендатор, Познань
В короткие сроки нашли и заселились в трехкомнатную квартиру в отличном районе, с учетом всех пожеланий. Все процессы были прозрачны, чувствовали постоянную поддержку. Непременно посоветуем близким и знакомым!
Светлана
Арендатор, Познань
Впервые столкнулся с арендой, но благодаря Марине быстро нашел необходимое жилье. Качественный сервис и полная самоотдача. Это не последнее наше сотрудничество!
Дмитрий
Арендатор, Познань
Уже на третий день после начала поиска знали, в какой квартире будем жить! Марина всегда на связи, отвечает на все вопросы, дает дельные советы. Учла все пожелания по интерьеру и местоположению.
Дмитрий
Арендатор, Познань
За 5 дней после обращения уже получил ключи, включая нотариуса! Все очень оперативно. Вникаете во все нюансы, помогаете с документами, хорошие предложения по доступным ценам. Всем рекомендую!
Ярослав
Покупатель недвижимости, Познань
Терпение и внимательность ко всем вопросам. Работая с Мариной, можно быть уверенным – жилье точно найдете. Обширный выбор вариантов на любой вкус. Буду рекомендовать друзьям и знакомым!
Влад
Арендатор, Познань
Високий професіоналізм та чудовий сервіс. Все було чітко та швидко. Підібрала квартиру в чудовому місці з гарними умовами. З впевненістю рекомендую!
Оксана
Арендатор, Познань
Знайшли те, що ми і хотіли! Дякую за те, що їздили з нами на всі презентації квартир, за підказки та професійну роботу. Щиро дякуємо!
Ольга
Арендатор, Познань
Каждый шаг был под контролем, максимально быстро и легко. Теперь мой студент счастлив. Благодаря вам мое материнское сердце спокойно.
Анна
Арендатор, Познань
Марина – не просто риелтор. Она человек, который слышит, понимает и ищет решения там, где кажется тупик. За три месяца нашла идеальный дом: уютный, с садом и зелёным светом для кота. Её работа – это искреннее участие.
Дарина
Покупатель недвижимости, Познань
FAQ
Вопросы о покупке недвижимости
- 1. Паспорт или другой документ, подтверждающий личность.
- 2. Номер PESEL (если есть).
- 3. Адрес проживания (для договора).
- 4. Согласие супруга/супруги, если имущество покупается в браке (в режиме wspólnoty majątkowej).
- 5. Документы для кредита (если покупка в ипотеку):
- справки о доходах,
- трудовой договор/umowa o pracę или B2B,
- банковские выписки,
- кредитная история.
- 6. Номер банковского счёта, с которого будет идти оплата.
Да, иностранец может купить недвижимость в Польше, но правила зависят от гражданства и типа недвижимости.
Кратко и по пунктам:
Кратко и по пунктам:
- 1. Граждане стран ЕС
Могут покупать свободно — квартиры, дома, землю, коммерцию. Разрешение не требуется. - 2. Граждане стран вне ЕС (в том числе Украина, Беларусь, Россия, Азия и др.)
- Можно купить без разрешения:
- квартиру (локал mieszkalny) — всегда;
- гараж, если покупается вместе с квартирой.
- Требуется разрешение МВД (zezwolenie MSWiA), если иностранец хочет купить:
- дом (дом jednorodzinny),
- земельный участок,
- землю сельскохозяйственную,
- коммерческую недвижимость.
- Можно купить без разрешения:
Налог PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych) - 2%. Есть исключения.
Нотариус - это обязательный участник сделки купли-продажи недвижимости в Польше. Он проверяет документы и заверяет договор.
Да, многие польские банки предоставляют ипотеку иностранцам при наличии вида на жительство и стабильного дохода.
Рекомендуем сотрудничать с кредитным специалистом нашей компании, который работает с иностранцами, знает все нюансы, и заинтересован в получении нашими клиентами ипотеки.
Рекомендуем сотрудничать с кредитным специалистом нашей компании, который работает с иностранцами, знает все нюансы, и заинтересован в получении нашими клиентами ипотеки.
Księga wieczysta — это государственный реестр недвижимости в Польше. Это основной документ, подтверждающий право собственности.
Обычно процесс занимает от 2 недель до 3 месяцев: поиск объекта, проверка документов, оформление ипотеки (если нужно), подписание договора у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи, который резервирует объект и определяет условия основной сделки.
Страхование недвижимости не обязательно, но рекомендуется. Страхование ипотеки обязательно, если вы берете кредит.
Ремонт - это улучшение состояния недвижимости. Обычно покупатель оплачивает ремонт после покупки, но это можно обсудить с продавцом.
Рекомендуем
Есть вопросы?
