W skrócie

Mieszkanie, dom, działka: czy potrzebne zezwolenie

Najpierw sprawdzamy, co kupujesz, a dopiero potem paszport. Pomyłka w tej kolejności kosztuje: nabycie bez wymaganego zezwolenia jest nieważne.

Rodzaj nieruchomości waży więcej niż kraj

Zezwolenie wydaje minister spraw wewnętrznych (MSWiA) na podstawie ustawy z 24.03.1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Ustawa zaczyna się od zasady „cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia” (art. 1 ust. 1), a potem wylicza zwolnienia. Najważniejsze z nich to mieszkanie.

Co kupujeszObywatel UE, EOG lub SzwajcariiPozostali, w tym Ukraina, Białoruś, Wielka Brytania
Mieszkanie (samodzielny lokal mieszkalny z własną KW)Bez zezwoleniaBez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1)
Lokal garażowy lub miejsce postojowe do własnego mieszkaniaBez zezwoleniaBez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1a)
Dom z gruntem, osobna działkaBez zezwoleniaZezwolenie potrzebne
Biuro, sklep, lokal użytkowy inny niż garażBez zezwoleniaZezwolenie potrzebne
Grunt rolny powyżej 1 haOsobne przepisy o ustroju rolnymZezwolenie potrzebne, zwolnienia nie działają (art. 8 ust. 3)

Dla obywateli EOG i Szwajcarii podstawą jest art. 8 ust. 2. Obywatele Wielkiej Brytanii od 1 stycznia 2021 r. są traktowani jak pozostali — tak podaje rządowy portal powroty.gov.pl (strona z 22.06.2026).

Kto dla ustawy jest cudzoziemcem

Każda osoba bez polskiego obywatelstwa (art. 1 ust. 2). Karta pobytu, PESEL czy praca w Polsce tego nie zmieniają. Zakup domu przez własną polską spółkę też nie omija zezwolenia: spółka, w której cudzoziemcy kontrolują ponad 50% głosów, sama jest dla ustawy cudzoziemcem (art. 1 ust. 2 pkt 4 i ust. 3).

W Poznaniu jest jedno ułatwienie. Zwolnienia z art. 8 ust. 1 nie działają w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3), ale Wielkopolska nie graniczy z żadnym państwem. Dla mieszkania w Poznaniu i w gminach podpoznańskich to zastrzeżenie więc nie ma znaczenia.

Zwolnienia

Kiedy dom można kupić bez zezwolenia

Zwolnienia z art. 8 ust. 1 są wąskie i każde notariusz sprawdza na dokumencie. Samo „mieszkam tu od lat” nie wystarczy.

5 lat od pobytu stałego
Mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia ci zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE (art. 8 ust. 1 pkt 2). Wtedy kupisz także dom i działkę. Pięć lat liczy się od tej decyzji, nie od pierwszego przyjazdu ani pierwszej karty czasowej.
Małżonek obywatela Polski
Trzy warunki naraz: małżeństwo z obywatelem Polski, co najmniej 2 lata zamieszkiwania w Polsce od pobytu stałego lub rezydenta UE oraz zakup do wspólności ustawowej małżonków (art. 8 ust. 1 pkt 3). Samo małżeństwo bez pobytu stałego zwolnienia nie daje, ale we wniosku jest mocnym argumentem.
Zakup od krewnego
Jeśli w dniu nabycia jesteś spadkobiercą ustawowym sprzedającego, a on jest właścicielem co najmniej 5 lat, zezwolenie nie jest potrzebne (art. 8 ust. 1 pkt 4). Dziedziczenie ustawowe także go nie wymaga (art. 7 ust. 2).
„Dom”, który jest lokalem
Na nowych osiedlach pod Poznaniem połówkę bliźniaka albo segment sprzedaje się czasem jako samodzielny lokal mieszkalny z osobną KW lokalu. Wtedy działa zwolnienie jak dla mieszkania. Jeśli w KW jest grunt z domem, to nieruchomość gruntowa i zezwolenie jest potrzebne. Sprawdzam to w KW i projekcie umowy przed rezerwacją.
Karta Polaka i „długi pobyt” to nie zwolnienie
Karty Polaka, polskiego pochodzenia, karty czasowej ani firmy w Polsce nie ma w art. 8. To „więzi z Polską” z art. 1a ust. 2. Pomagają uzyskać zezwolenie, ale z obowiązku jego uzyskania nie zwalniają.
Grunty rolne
Przy gruntach rolnych powyżej 1 ha zwolnienia nie działają (art. 8 ust. 3). Do tego obok zezwolenia stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a ust. 6), która dotyczy wszystkich kupujących, nie tylko cudzoziemców. Takie działki prowadzę tylko razem z prawnikiem.
Wniosek

Promesa i zezwolenie: jak złożyć i ile czekać

Kwoty poniżej pochodzą z karty MSWiA na gov.pl (aktualizacja 01.10.2026, sprawdziłam 27.10.2026) i z tekstu ustawy.

Wybierz: promesa czy od razu zezwolenie

Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia (art. 3d). Jest ważna rok i w tym czasie odmowa jest możliwa tylko przy zmianie stanu faktycznego (art. 3d ust. 4). Przydaje się, gdy transakcja jest długa: dom jest w budowie albo bank długo analizuje. Potem i tak składasz wniosek o zezwolenie. Gdy dom jest gotowy, a sprzedający czeka, zwykle od razu składa się wniosek o zezwolenie.

01

Wykaż więzi z Polską

Zezwolenie jest wydawane, jeśli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa i porządkowi publicznemu, a ty wykażesz więzi z Polską (art. 1a ust. 1). Ustawa podaje przykłady: polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, zezwolenie na pobyt (czasowy, stały lub rezydenta UE), członkostwo w zarządzie polskiej spółki, działalność gospodarcza lub rolnicza w Polsce (art. 1a ust. 2). Lista jest otwarta: „w szczególności”.

02

Skompletuj wniosek

We wniosku: ty, nieruchomość, zbywca, forma prawna nabycia i cel (art. 1a ust. 3). MSWiA prosi o dokument tożsamości (paszport i karta pobytu — tylko poświadczone kopie), dowody więzi, odpisy z KW i z ewidencji gruntów, oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży i źródło środków. Dokumenty w oryginale lub poświadczonej kopii, obcojęzyczne — z tłumaczeniem przysięgłym.

03

Zapłać opłatę skarbową

Zezwolenie — 1570 zł, promesa — 98 zł (gov.pl/web/mswia, stan na 01.10.2026). Małżonkowie mogą złożyć jeden wniosek. Partnerzy bez ślubu i inni współnabywcy składają osobne wnioski i każdy płaci swoją opłatę. Gdy postępowanie kończy się bez zezwolenia, o zwrot opłaty można wystąpić do Centrum Obsługi Podatnika m.st. Warszawy.

04

Poczekaj na decyzję

Ustawa nie daje MSWiA osobnego terminu, więc działa kpa: sprawa szczególnie skomplikowana — do 2 miesięcy od wszczęcia (art. 35 § 3 kpa). W tym czasie MON ma 14 dni na sprzeciw, w szczególnie uzasadnionych przypadkach do 2 miesięcy (art. 1 ust. 1a ustawy). Wezwanie do uzupełnienia dokumentów wstrzymuje bieg terminu (art. 35 § 5 kpa). Dlatego nie ustawiam terminu umowy przedwstępnej na styk z dwoma miesiącami.

05

Idź do notariusza

Zezwolenie jest ważne 2 lata od wydania (art. 3 ust. 2) i dotyczy konkretnej nieruchomości i zbywcy. Bez niego notariusz nie sporządzi aktu, a sąd nie dokona wpisu w KW (art. 5). Grunt na własne potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha (art. 1a ust. 5); dla małżonków karta MSWiA podaje 1 ha.

06

W czym pomagam przy zezwoleniu

1
Rodzaj nieruchomości przed rezerwacją
Z KW widać, czy to lokal z własną KW, grunt z domem czy lokal użytkowy. Od tego zależy, czy MSWiA w ogóle jest potrzebne.
2
Dokumenty po stronie sprzedającego
Oświadczenie o zamiarze sprzedaży, odpisy z KW i z ewidencji gruntów. Bez sprzedającego wniosku nie skompletujesz, więc ustalam to z wyprzedzeniem.
3
Terminy w umowie
Warunek zezwolenia, termin aktu i los zadatku przy odmowie — w umowie przedwstępnej, nie w ustnych obietnicach.
Marina Buguk w biurze w Poznaniu przygotowuje dokumenty do transakcji
Masz na oku dom pod Poznaniem? Sprawdzę KW i rodzaj nieruchomości, powiem, czy potrzebne jest zezwolenie, i zbiorę ze sprzedającym dokumenty do MSWiA przed umową przedwstępną.
Transakcja

Jak wpisać zezwolenie w umowę przedwstępną

Czekanie na MSWiA to miesiące, w których sprzedający może się rozmyślić. Umowa musi trzymać nieruchomość dla ciebie przez cały ten czas.

Warunek zezwolenia
W przedwstępnej piszemy wprost: umowę przyrzeczoną zawiera się po uzyskaniu zezwolenia MSWiA. Osobno: co się dzieje, jeśli do określonej daty zezwolenia nie ma. Umowa wygasa, a zadatek lub zaliczka wraca.
Termin aktu z zapasem
Data umowy przyrzeczonej to nie „za dwa miesiące”, tylko po zezwoleniu plus czas na termin u notariusza. Lepiej raz ustawić termin z zapasem, niż potem podpisywać aneks.
Sprzedający nie odejdzie po cichu
MSWiA umarza postępowanie, gdy właściciel oświadczy, że nie zamierza sprzedać (art. 3b). Dlatego obowiązek niewycofywania oświadczenia i wydania dokumentów do MSWiA też wpisujemy do umowy. Przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Kredyt w tym samym harmonogramie
Bank nie wypłaci kredytu na dom bez zezwolenia. Decyzję banku i decyzję MSWiA prowadzimy równolegle. Jak banki oceniają cudzoziemca — na stronie hipoteka dla cudzoziemców.
U notariusza od 19.11.2026
Od 19.11.2026 notariusz przesyła wypis aktu z nabywcą-cudzoziemcem nie papierowo, tylko przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, a Krajowa Rada Notarialna przekazuje go do MSWiA (Dz.U. 2026 poz. 1099). Kto potrzebuje zezwolenia — bez zmian. Nowe jest jedno: za umieszczenie wypisu notariusz pobierze od stron opłatę, której wysokość określi rozporządzenie MSWiA. Dotyczy to także mieszkania kupionego bez zezwolenia.
FAQ

Pytania o zezwolenie MSWiA

O Marinie Buguk
O nas

Nie. Samodzielny lokal mieszkalny z własną KW cudzoziemiec z każdego kraju kupuje bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1). Zwolnienie nie działa tylko w strefie nadgranicznej, a Poznań do niej nie należy.

Tak, jeśli nie jesteś obywatelem UE, EOG lub Szwajcarii i nie obejmuje cię zwolnienie z art. 8 ust. 1 — na przykład 5 lat w Polsce od pobytu stałego. Bez zezwolenia nabycie jest nieważne (art. 6 ust. 1).

Lokal garażowy lub udział w nim kupisz bez zezwolenia, jeśli służy twoim potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Miejsce postojowe do własnego mieszkania to typowy przypadek.

Nie. Obywatele i przedsiębiorcy EOG oraz Szwajcarii kupują bez zezwolenia (art. 8 ust. 2). Obywatele Wielkiej Brytanii od 1 stycznia 2021 r. potrzebują go na zasadach ogólnych.

Opłata skarbowa to 1570 zł za zezwolenie i 98 zł za promesę (gov.pl, 01.10.2026). Dla sprawy szczególnie skomplikowanej kpa daje do 2 miesięcy od wszczęcia, ale wezwania do uzupełnienia dokumentów ten czas wydłużają. Dlatego transakcję planuje się przez umowę przedwstępną z zapasem.

Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia, ważne rok (art. 3d). W tym czasie odmowa jest możliwa tylko przy zmianie stanu faktycznego. Zezwolenie to zgoda na samą transakcję, ważna 2 lata (art. 3 ust. 2).

Tak, zwykle tak się robi: oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży jest częścią wniosku do MSWiA. W umowie zapisujemy warunek zezwolenia, termin aktu z zapasem i zwrot zadatku, jeśli zezwolenia nie będzie.

Polecamy

Dokumenty

Paszport, PESEL, zgoda współmałżonka, MSWiA i pakiet do banku.

Domy w Poznaniu

Kupno domu jednorodzinnego

Mieszkania w Poznaniu

Mieszkanie z własną KW — bez zezwolenia MSWiA. Ceny, KW i droga do aktu.

Hipoteka

BIK, wkład własny 10–20%, waluta dochodu — jak patrzą banki.

Case: dom pod Poznaniem z hipoteką

Odbiór z inżynierem przed przedwstępną i ok. 15 000 zł usterek usuniętych przez sprzedającego.

Warto wiedzieć

To nie jest porada prawna

Źródła i co czytać dalej

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika ani notariusza. Trudny przypadek — współwłasność mieszana, grunt rolny, zakup przez spółkę — lepiej omówić z prawnikiem przed zadatkiem.

Źródła: ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 2017 poz. 2278; nowelizacja Dz.U. 2026 poz. 1099 (wchodzi w życie 19.11.2026); karta MSWiA na gov.pl (aktualizacja 01.10.2026). Sprawdzone 27.10.2026.

Dokumenty do samej transakcji: dokumenty dla cudzoziemców. Wybierasz między domem a mieszkaniem? Zacznij od domów w Poznaniu i mieszkań. Pytanie o konkretną nieruchomość — na stronie kontaktu.

Masz pytania?

Kupujesz dom lub działkę pod Poznaniem? Zostaw telefon — sprawdzimy, czy potrzebne jest MSWiA

na WhatsApp lub na Telegramie lub na Viberze